ねもとです。
昨今の物価高において『中古物件』の選択肢もひとつ。
購入してそのまま住める物件に出会えたらとてもラッキーですが、多くの場合は住みやすくするために工事を伴います。
そもそもリフォームとリノベーションの主な違いは、
■リフォーム：老朽化したものを元に戻す(原状回復)
・工事規模はクロスの張り替えや設備交換など小～中規模
・築年数の経過や設備交換時期が来て修繕が必要になったとき
・工事期間は短く、部分的な工事により費用が抑えられる傾向
例】古くなったシステムキッチン、ユニットバス等水廻りの交換、雨漏りや外壁塗り直し等の修繕
■リノベーション：ライフスタイルにあわせて新たな価値をプラスする
・間取り変更やスケルトンに解体を伴う大規模工事
・タイミングは中古物件購入時や生活様式、ライフスタイルの変化など
・工事期間は長く、高額になる傾向
例】仕切りを外して広々としたLDKに間取り変更、配管をやり替えて壁付けキッチンを対面キッチンに変更、断熱材や耐震補強をして住宅性能を向上
このようにリフォームはマイナスをゼロに、リノベはゼロをプラスにするようなイメージです。
段差解消、手すり設置、廊下の拡張といった高齢化や介護に対応するための内容はバリアフリーリフォームまたは介護リフォームと表現されます。不便や危険を取り除き安全に生活できる状態にするという目的のためです。
中古物件を購入する際はまず基礎・耐震性能・劣化状況を確認しましょう。
分かりやすいのは築年数。1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた物件は新耐震基準をクリアしています。旧耐震基準から法基準が大幅に強化されているので選ぶなら新耐震基準の家がおすすめです。
※建物の完成日ではなく、建築確認を受けた日が基準ですのでご注意ください
なお木造戸建ての場合、2000年6月にも建築基準法が再度改定されています。
地盤調査の義務化や耐震金物の指定といった内容が追加されたため、木造戸建てを選ぶなら『2000年基準』を満たす、2000年6月以降に建築確認を受けた物件の方がより安心です。
また、アスベストが使用されているかどうかも重要。
日本では段階的に規制が強化されていたため年代ごとに危険度の目安が異なります。
・～1975年(昭和50年)頃：最も危険度が高い
吹付アスベストが多用されており、壁天井鉄骨の耐火被覆等広く使用されていた。
・1975年～2004年：中～高リスク(建材等に使用)
吹付けは規制されたがスレート屋根や軒裏天井、壁のボード、接着剤などにアスベスト含有建材が幅広く使われていた。
・2004～2006年：低リスク
含有率1%超、のちに0.1%超の製造・使用が原則禁止され、駆け込み使用を除きほぼ使用されなくなった時期。
・2006年9月以降：ほぼ心配なし
含有率0.1%を超える製品の製造・輸入・使用が全面的に禁止。
中古物件の売買では「アスベスト使用調査の有無」が重要事項説明の対象となります。調査が実施されているか、実施されている場合は結果はどうだったかを不動産会社に必ず確認しましょう。
アスベストが使用される物件であっても日常生活を送る中では飛散のリスクは低いですが、解体等で壁を壊す際は専門業者の事前調査が法律で義務付けられています。
万が一含まれていた場合は、調査・検査、飛散防止のための厳重な対策、除去にかかる人件費、特別管理産業廃棄物としての処分費・運搬費、行政への申請・届出手続き費用といった内容で追加費用がかかります。
中古物件を購入する心構えとして、アスベスト除去費用として数十万円は余分に予算をみておくと安心です。
第三者のホームインスペクションを依頼する手もありますが、可能な限り、工事を担当する施工会社の担当者と一緒に内覧することをおすすめします。
現場をみれば注意すべき点がどこかがすぐに分かりますし、費用感も知っています。一般的に『良い』とされる物件には多くのライバルがいるのでどうしてもすぐ売れてしまい、高価な買い物なのに考える時間もないのです。
物件を探しつつ、工事の依頼先も同時進行で探すもしくは先に依頼先を決めてからでもいいかと思います。
中古物件の購入をご検討の場合も、信頼できる不動産屋の担当者をご紹介可能ですのでぜひお気軽にお問合せくださいませ。
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