ねもとです。
家づくりにおける一番の不安はお金ですよね。
コロナ禍、世界情勢等により現在も続く物価上昇。建築業界にも影響は及びコロナ前と比べ建築費は２～３割アップ。単純に、数年前は3000万円で購入できた家が今は3900万円という状況です。
こうもなってしまうと、
棚板を1枚減らして1万円節約..建具をなくしてカーテンで間仕切りに変更して2万円節約..という地道なコストダウンを図るより、賢く住宅ローンを組む・返済することで数十万円、もしかしたら100万円単位で得できるかもしれません。
今回は導入の導入として、これから住宅購入を考える皆さまが住宅ローンは怖いものじゃないんだという気付きが得られるような内容をお伝えしたいと思います。
住宅ローンのイメージといえば、
「低金利」や「長い返済期間」などが挙げられます。
借金といえば借金なのでネガティブに捉えられがちですし、精神的に負担に思う方が多いことでしょう。しかし、低金利の時代に住宅購入できることはラッキーなことで住宅ローンには「団信」というリスクへの備えがあり、万が一の時はローンが無くなる、とても良い仕組みになっています。
つまり、安心して住宅ローンを組める仕組みの中で、持ち家＝資産形成ができるのです。
上にも書きましたが、
・お金を”借りる”ことへの負い目
・借金だから早く返さないといけない
のような感覚は道徳だったり倫理観、精神論的なお話しです。「住宅ローン」は金融商品のひとつでありこれらの感覚とは切り離して、自分に合ったお金との付き合い方やキャッシュを増やすための工夫を考えていくことが大切です。
■年収倍率は７倍
建築における年収倍率とは、購入予定の住宅が年収の何倍かを表す数値で、年収500万円の方なら3500万円の住宅が購入目安になることを表します。金融機関にもよりますがローンの借入額の限度の目安としても参考にされます。
年収が基準となるため無理なく安心して返済できる割合としては５倍ですが、昨今の建築費高騰や好みの設備、インテリアを選ぶにはもう少し頑張って６倍が現実的です。
■頭金に気を付ける
頭金をたくさん支払えばローン残高もその分の金利も減らすことができ、精神的にもなんとなく安心感が得られます。しかし、先程のとおり住宅ローンは金融商品のひとつでありどう生かすかが重要。今回は詳細を省きますが、頭金をたくさん支払った場合の恩恵と頭金分を資産運用で増やす場合とでは後者が有利なケースがほとんどです。
実際に住宅ローンを組む２０～３０代では、頭金なしもしくは1割程度が多い状況です。
これには、今後も続く物価上昇に備えて手元にある程度残しておきたい、住宅ローン減税制度を最大限活用したい、2016年以降は若者も審査が通りやすくなりローンが組めるようになったなどの時代背景を鑑みた理由もあります。
■住宅ローンのスタートは若ければ若い方がよい
これはキャリアアップ(収入増加)が望めるか、あと何年働けるかがポイント。お金を貸す側の銀行がわざわざリスクを負うことはしませんので返済能力に問題がないか、個人信用情報とあわせて総合的に判断します。
また、年齢を重ねて45歳くらいに「借入可能額」は頭打ちとなりその後は減少傾向にある点もご留意ください。
フラット35では申込時の年齢は「満70歳未満の方」と定められています。尚、借入期間から逆算して完済年齢80歳のため44歳までにローンを組めば最長35年の返済期間となります。各銀行で年齢や借入期間のルールが多少異なるため、予めご確認ください。
加齢による健康リスクも考えられ、健康状況によりローンが組めないこともあります。
■なるべく長い期間借りる
住宅ローン減税の恩恵を受けるために当初10年は繰り上げ返済しないということはキホンですが、低金利時代であることと団信という万が一の時のリスクへの備えがあることを活かさない手はありません。
団信(＝団体信用生命保険)は、ローン契約時に必ず加入します。
若くしてローンを組めば完済年齢も若いので病気のリスクは低くなりますが、筆者はガン家系なので必要性を感じております。。
もしもの場合にローンは消滅し家族は家に住み続けられるメリットはとても大きいですよね。
11年目以降も繰り上げ返済をせずにコツコツ返済していくのがお勧めな理由は、『返済している間はリスク対策ができている。しかも低金利で！』というところにあります。
短い期間で借り入れしてあとから延ばすことはできません。
最長期間で借り入れて繰り上げ返済で短くすることはできます。短い期間で大きな金額を返すということは月々の負担が増えるわけですから、結婚、妊娠出産子育て、転職、趣味や旅行など様々なライフイベントで出費が増えることを想定しておきましょう。
■住宅ローン以外の借入は完済しておく
住宅ローンの借り入れをする３か月前までには完済しておきましょう。
キャッシング、無担保ローンは絶対✖です。
奨学金に関しては考慮されないケースが増えています(念のため申告しておくと安心ですが)。ただし、過去に奨学金の返済を3か月以上滞納していると信用情報機関に記録として登録されるためローン審査に響く可能性がありますのでご留意ください。
あといくつかポイントはありますが、まずはここまで♪
まだまだ不安が払しょくされないよ～という方も多いかと思いますが、資金相談やライフプランシミュレーションの作成のご依頼はお気軽にどうぞ！
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株式会社源工務店
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